在的楼市给人的感觉是，政策一个接一个，今天降首付、降利率，明年放开购房资格限制，但市场的热度只是咨询量上升了一些，无论是新房还是二手房，成交量并没有明显放大，更别说房价回升了。
看到楼市此时此景，一直寄希望楼市回升的人开始着急了。
在他们看来，楼市政策都出得差不多了，比如被称为一线城市楼市“大杀器”的限购，除了北上深，其他城市基本上是“脱光”了，但大家就是无动于衷。
有读者还直接问我，这样下去何时是个头？因为市场就怕这样，一旦预期的东西没有实现，只会遭来更大的信心打击，楼市进一步调整就在所难免了。
可以说，当下的楼市，有人看多，但也有很多人看空，多空分歧注定楼市的恢复道路不会平坦。
很多人问笔者对未来楼市走向的观点是什么？经常看笔者文章的朋友应该知道，我是看多派，我也理解一些人着急的心情。但我还是那句话，楼市走向的本质是供需，主要看国家怎么做？上个月底，国家定调“去楼市库存”，以扭转供需失衡，接下来的所有核心措施都是围绕供需来做文章。
只不过，无论是供应方面的关键措施，还是刺激需求方面的大招，时间上确实出得晚了许多，如果在去年下半年出，效果肯定比现在好很多。
晚就晚吧，这也不是个人能决定的，就是市场要花更多时间才能恢复元气，而且代价也要比此前要大，这个代价就是需要更低的购房成本，比如税费、利率等方面，这些都是后面我们可以预期的政策支持，对后面的购房者确实是实在的利好。
在这里，笔者想说的是，着急是没用的，因为任何事物发展都有其规律，何况是房子这样的大事。对于未来，就谈两条看法：
1.现在恢复楼市的逻辑很清楚，但发挥作用需要时间。
需求方面，就是通过逐步一线城市放开限购资格，不断提升一线城市楼市热度，从而带动其他城市市场；供应方面，压缩甚至停止宅地供应，原则上不再新增库存；去库存方面，拆迁不建安置房，而是发房票去化库存房源，同时国资下场收购库存房源用作保障房。
三条腿走路，条条都是大招，但为什么说发挥作用需要时间呢？比如放开一线城市限购，它不是一下放开的，而是一步步放开的。还比如压缩土地供应，住房供应量不会马上就会减少，因为现在新上市的商品房，其实是开发去年、前年，甚至更早的宅地。而按照住宅开发节奏，拿地后最快半年到1年才会形成供应量，现在不供地，也只是半年到1年后不会形成新的住宅供应量。再比如国资下场收购库存房源，上面宣布了一下提供收购房源的低息贷款政策，但各地要落地执行不是马上就能实现。据笔者所知，一些地方在上面宣布政策后，小会大会都在开，内容涉及到地方自己要出多少本金、要贷多少款、要收购多少房源、收哪些房源等等问题，事情在推进，但也需要时间评估和走流程。
所以，现在的市场恢复，主要还是以价换量+局部底部企稳+一些超跌小区价格反弹，去化楼市库存是下半年的重要内容。
2.长期看，房地产市场还是有很大发展前景的。
首先要说明一点，这不意味着开发商的日子都好过，笔者几年前都分析过，我们的开发商太多了，大大小小开发商10万家，其他国家才多少？就算平均数，按人口比例算的话，我们最终存在几千家开发商就差不多了。道理很简单，太多债务累累的房企没有活下去的资金实力，也没有造好房子的本事，他们只能被市场无情淘汰。
有人说，现在国家不是在救地产商吗？其实，准确的说是救房地产项目，保交楼，专款专用，至于房企，该怎么办还怎么办。在这里也顺便插一嘴，未来品质好房企肯定会活得更好，但你所在的房企会是那个幸运儿吗？咱们自己要评估一下，如果自己还年轻，又不能跳槽到好房企，建议还是提前做好人生规划。
对于未来的房地产，笔者觉得还是有很大机会的。原因有二：
一是确实还有很多房子要更新、要拆。以一、二线城市为例，1979年前很多房子都是战备房、临时房，现在都过了好几十年了。还有1979年-1979年福利分房阶段，虽然房子属于成套住宅，还有一定的居住价值，但分室而居局限性就比较大，且没有适合现代人的居住功能设计，小区环境、物业管理等都跟不上现代人需求。可以说，按照住房50年的设计使用寿命，未来一二十年都是这些房源的持续拆迁更新期。一拆迁、一改善，就会诞生源源不断的住房需求。
二是房价本质上是一种货币现象。以我们常常比较的日本为例，人口从2006年的1.28亿降至2023年末的1.24亿，总人口连续17年持续减少。在人口结构方面，日本是世界老龄化最严重的国家，65岁以上老人占比达到29%（我们是15%左右）。但这并没有让日本楼市沉沦，自2012年开启货币宽松以后，房价开始持续的上涨，最近3年更是加速上涨，房价已经创历史新高。
而我们呢？由于老美为首的发达国家持续加息抑制通胀，我们的货币政策较为克制，但随着发达经济体的经济发展压力加大，欧美国家降息的预期越来越强烈。随着他们就会开启新一轮的降息潮，那么，我们就具备了宽松的货币环境，对楼市而言，热钱流入，内需激发，加上物价增长空间打开，房价进入新一轮上行通道就不被个人情绪所左右了。