房贷利率还会下降吗？还有多大的下降空间？这是计划买房的朋友，以及过去通过按揭贷款买房的家庭普遍关心的问题。毕竟，房贷利率直接关系到购房的资金成本，与大家的切身利益息息相关。
5月20日，时隔7个月后，房贷利率再次下降，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）从之前的3.6%降至3.5%，下调了10个基点（即0.1%）。
过去几年，房贷利率一路走低。不少人心中产生疑问：展望2025年年底前，房贷利率还会继续下降吗？
从当前形势来看，房贷利率下降的概率较大，主要基于以下两方面原因。
其一，2025年国家制定的经济目标中，明确提到要实现稳楼市、稳股市。然而，截至2025年5月底，稳楼市这一目标显然尚未达成。因此，从这个角度而言，稳楼市仍需持续的政策加码。
其二，关于2025年货币政策的定位。实际上，在2024年年底，中央政治局会议和中央经济工作会议就已对此定调。2025年两会期间，以及之后央行等主要负责人在新闻发布会上均表示，要采取适度宽松的货币政策。
这是自2009年以来，时隔15年再次提及适度宽松的货币政策。这通常意味着，2025年货币政策有较大概率会比2024年和2023年更为宽松。
回顾2024年，房贷利率全年累计降幅达60个基点。以此作为参考，2025年5月20日房贷利率仅下降10个基点，显然仍有继续下降的空间和必要性。
综上所述，无论是从国家货币政策的展望，还是从2025年稳楼市的经济目标来看，房贷利率都存在继续下降的可能性。
那么，房贷利率的下降空间究竟有多大呢？
坦率地讲，在我看来，房贷利率最多可能再下降50个基点，大家对这方面不宜抱有过高期望。
一方面，国内房贷期限通常较长，以5年期为主，实际房贷期限往往长达10年、20年，甚至30年。目前，国内10年期国债收益率大致在1.6%-1.7%区间。国债收益率是无风险定价利率，而房贷存在信用风险，比如部分人可能因各种原因无法偿还房贷，从而形成坏账。因此，银行需要在无风险利率基础上提高一定比例，以覆盖信用风险。
此外，商业银行还有运营成本以及盈利需求等。当前，10年期无风险利率约为1.7%，不少城市的首套房贷利率甚至已降至2.8%左右。1.7%与2.8%之间仅相差1个多百分点，下降空间已较为有限。
另一方面，如今银行活期储蓄利率已近乎零利率。国有银行和大多数股份制银行的活期储蓄利率已降至0.05%，与零利率极为接近。从这个角度看，无论是活期储蓄利率，还是5年期储蓄利率，进一步下降的空间都非常小。
对于银行而言，如果储蓄利率无法下降，却要降低贷款利率，必然会压缩商业银行的利润空间。这意味着，如果房贷利率继续下降，可能需要商业银行放弃部分利润，以支持稳楼市的目标。所以，房贷利率下降空间不会特别大。