京市自2017年开始供应了大量的“限竞房”，限竞房是指通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。
限竞房本质上是商品房，不属于政策性住房，实行7090政策，即套房面积90平方米以下的住宅面积占所有住宅面积比例的70%以上。
买限竞房后，5年内不得上市交易，但上市后可以自由买卖。注意，这里的5年是指取得房本后5年，并不是指完成房屋网签后五年。
但是，按照时间预计，2017年出现大量限竞房土拍地块，当年取预售时间较长，基本在2018年才实现大量的限竞房项目供应，这里面又有极少数有非常快的项目可以实现在2020年交房、办房本，因此2025年预计只有少量限竞房二手房可以入市交易。
在2026、2027年，预计限竞房二手房可入市量会达到顶峰，所以我们在2025年就要做好应对。
限竞房总量应该在10万套左右，熟悉限竞房的朋友们都知道，限竞房因为7090的户型限制，往往有户型格局差，得房率低等缺点。
限竞房成交的年份基本集中在2019年-2021年，是楼市比较火热的年份，因此此阶段买房人大多高位站岗了一些很差的产品。
2022年后，北京的新房无论是从地段、户型、得房率等方面都有了显著提升，限竞房房主无论看到多心动的高品质新房或者其他二手房，都无法出手和入手。他们也看着自己所买的限竞房区域二手房价持续走低，从原本的价格倒挂跌到买入价再跌到亏本，因此想尽快止损、换房的需求应该是相对迫切的。
那么如何抵挡这波砸盘风险呢，请参考北京市核心区限竞房的分布图。
在限竞房解禁之前，也就是2025年，如果二手房在限竞房集中区域的，尽快处理掉手中户型不好的二手房，换入一些好户型的次新房或者新房，随着新房产品力的提升，新房二手房之间的价差会越来越大，因此换房的动作越早做越好。